【市房管局副局长 魏旦晨】各位新闻界朋友：大家下午好！
      《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》是市政府今年制定的拆迁方面的重要的规范性文件。市房管局作为市政府履行拆迁管理职责的工作部门，具体承担了两个《暂行办法》的调研起草工作。根据市政府关于规范性文件制定办法的有关规定，经市政府同意，现就两个《暂行办法》制定出台的有关背景情况以及宣传贯彻的相关措施向各位记者朋友作一说明：
      一、制定两个《暂行办法》的必要性
      我市原有拆迁政策是2002年市政府制定的122号文件，随着社会经济发展，已逐渐不适应拆迁管理实际，需要重新制定。
      一是落实国家、省有关法规政策规定的需要。国务院《城市房屋拆迁管理条例》和省人大《江苏省城市房屋拆迁管理条例》规定了市场化评估、最低补偿标准等规定，并明确授权设区的市制定具体标准，而我市原有规范性文件没有相关规定，需要作进一步的完善。
      二是理顺政策体系的需要。原122号文件对城市房屋拆迁和集体土地房屋拆迁采用统一的管理程序和工作要求，但国有土地房屋拆迁的法律依据是国务院《城市房屋拆迁管理条例》（2001年305号令）及一系列配套文件，而集体土地房屋拆迁则是依据土地管理法关于征地补偿的规定，在政策规定、法律性质上存在区别，应当是两种不同的政策体系。此次调整将其作为两个规范性文件分别制定。
      三是规范我市拆迁管理工作的实际需要。由于经济社会发展，原122号文件规定的补偿标准实际已难以操作，目前在拆迁补偿工作中，我们制定了一些补充规定，虽然在一定程度上推进了拆迁工作的开展，但也产生了一些拆迁程序不够规范、补偿安置标准把握不一、政策透明度不够等问题，给拆迁工作顺利开展和社会稳定带来隐患，需要进行统一规范。
      二、两个《暂行办法》制定的基本原则
      一是公平合理确定补偿标准，平衡货币安置与实物安置。随着近年来经济社会发展，原122号文件规定的货币补偿标准远低于实物安置，导致被拆迁人全部选择实物安置，增加了安置房建设压力，同时，大量安置房又对房地产市场发展造成一定影响。因此，此次拆迁政策调整将按照城市房屋拆迁上位法的规定，实行市场化评估，平衡货币安置与实物安置标准，适当鼓励货币安置；对集体土地房屋拆迁，参照各地做法，限制安置面积，鼓励货币安置。
      二是鼓励支持拆迁，树立正确社会导向。针对目前拆迁工作实际情况，适当提高了住宅房屋搬迁补助费、临时安置补助费和提前搬迁奖励费。
      三、关于宣传贯彻两个《暂行办法》的具体措施
      为认真贯彻实施两个《暂行办法》，保证拆迁工作顺利进行，市拆迁管理部门将以规范化管理为抓手，实施依法拆迁、平安拆迁、阳光拆迁。以提升拆迁当事人满意度为目标，以拓展拆迁新政的学习、宣传、培训为先导，以健全各项拆迁工作制度为关键，以强化对违法违规拆迁行为的查处为保障，促进拆迁队伍整体素质的提高，确保拆迁文明、和谐。具体措施如下：
      一是及时制定出台相关配套文件。出台的配套文件有：《扬州市区城市房屋拆迁区位划分》、《关于公布扬州市区城市住宅房屋拆迁评估区位基准价和最低补偿总价的通知》、《关于公布扬州市区城市房屋拆迁各项补助费的通知》、《关于公布扬州市区集体土地房屋拆迁各项补助费的通知》、《扬州市区城市房屋拆迁评估管理规定》、《扬州市区城市房屋拆迁补偿安置资金监督管理暂行办法》和《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》等。
      二是加强学习、宣传和培训。借助拆迁新政出台的有利时机，充分发挥广播、电视、报刊、网络媒体的作用，采取多种形式进行广泛宣传。为两个《暂行办法》的贯彻实施营造良好的舆论氛围和社会环境。市拆迁管理部门将认真组织开展拆迁新政的主题学习培训，通过学习培训和考核进行持证上岗。对未领取上岗证的人员，不得从事拆迁管理、拆迁实施、拆迁评估等业务工作，以切实提高从业人员的法律意识、业务素质和道德观念。
      三是严格拆迁管理，落实各项工作制度。严格执行拆迁管理工作的“六项制度，即拆迁公示制度、拆迁信访接待制度、拆迁举报制度、拆迁承诺制度、拆迁监管制度、责任追究制度。在拆迁项目审批上要严把“三关”：第一，申报手续齐全；第二，拆迁资金、安置房源落实；第三，拆迁责任单位明确。
      加强对拆迁实施单位的管理，全面推行 “阳光拆迁”，实现拆迁行为的公平、公正、公开。在动迁中做到“六个公开”即公开拆迁人资格、公开实施单位、公开拆迁政策、公开补偿标准，公开评估标准、公开拆迁程序。以切实维护拆迁当事人的合法权益。加强对拆迁评估机构的管理。拆迁实行市场化评估后，补偿金额全部由评估机构评定，加强对评估机构的管理至关重要。拆迁评估机构应严格执行《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》，杜绝按一方当事人的意见增加或减少评估金额。
      四是加强监督检查，严肃查处违法违规拆迁行为。我们将进一步加大对违法违规拆迁行为的查处力度，结合拆迁中介服务机构的资质管理和诚信档案管理的规定实行全过程监控，对因拆迁行为不规范、房屋评估乱作为，导致拆迁上访，引发社会矛盾的拆迁实施单位和评估机构，拆迁资质年检不予通过，删除拆迁评估机构名录中的登记，并载入市拆迁管理部门公布的诚信档案。 谢谢大家！

【市法制办副主任   陈大山】各位新闻界朋友：大家下午好！
      下面我对《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》的起草经过和主要内容作个简要介绍。
      从2006年起，市房管局就开始着手对完善拆迁政策进行调研、起草工作，并形成多个征求意见稿。今年市政府将两个拆迁管理办法列入市政府规范性文件计划项目。市房管局和我办按市政府工作部署，对成都、南京、镇江等省内外相关城市拆迁立法情况和实际操作进行了调研，并多次召开各区政府、各地拆迁管理部门、拆迁公司、拆迁人参加的多层次的征求意见会议，结合我市拆迁管理的实际，起草了办法草案。草案形成后，市政府召集各区、市各有关部门反复讨论。我办对照相关法律法规进行审查修改，并就有关法律问题征求司法机关意见和请示上级主管部门。在此基础上形成两个办法的送审稿，经市政府第23次常务会议讨论通过，以市政府第58号令、59号令公开发布实施。
      《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》共六章五十七条，包括总则、拆迁管理、补偿安置、评估、法律责任、附则等内容，与原我市拆迁管理文件（扬府发[2002]122号）相比，主要作了以下几个方面调整：
      一、以房地产市场评估价作为被拆迁房屋货币补偿的标准。市房管局与南京工业大学联合成立了拆迁评估细则调研课题组，制定了市场化评估的细则。
      第一，本着拆迁评估高效、节约、公正的原则，对扬州市市区房地产价格水平分布情况进行了区位划分，划分为住宅、非住宅非营业用房、营业用房三类拆迁区位及分区分等，并以此作为拆迁补偿评估依托的技术基础。
      第二，为防止新政刚实施拆迁操作过程中，评估公司评估结果偏低，对于住宅房屋，在各个区位搜集了今年以来二手房的交易案例，会同市物价部门测算出二手房的平均价格，制定了区位基准价，评估公司的评估结果不得低于区位基准价。
      第三，在房屋拆迁评估的具体方法上，原则上是采用市场比较法。由于住宅房屋交易案例多，所以一般采用市场比较法，非住宅房屋交易案例较少，所以，非住宅非营业用房（工厂、办公）等按成本法评估，营业用房按收益法评估。
      二、为鼓励被拆迁人选择货币补偿，对城市住宅房屋拆迁选择货币补偿的，国有土地增加了货币补偿总额10%的补偿。
      三、规定了提前搬迁奖励。为鼓励被拆迁人选择货币补偿，实行住宅房屋货币补偿的被拆迁人，在规定的时间内签订拆迁补偿协议的，拆迁人按照被拆迁人的货币补偿金额增加一定幅度的补偿。具体增加幅度由房屋拆迁管理部门另行制定。
      四、按省条例规定，明确了由设区市规定的特殊情况的处理：一是被拆迁人仅有一处住宅，且获得的货币补偿金额低于拆迁最低补偿总价标准的，拆迁人应当按照拆迁最低补偿总价标准对被拆迁人予以补偿。被拆迁人按照最低补偿总价标准获得货币补偿后仍无力解决住房的，由拆迁人提供一套建筑面积不小于55平方米的拆迁安置房给予安置，55平方米以内不结算差价；二是对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的非经营用房，应当根据其实际经营面积、持续年审合格的工商营业执照、完税凭证所确定的经营年限、取得土地使用权的方式等情况，参照经营用房进行评估；三是具有合法手续的新建住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁布之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加被拆迁房屋货币补偿金额的15%补偿。
      《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》共五章四十条，内容包括总则、拆迁管理、补偿安置、安置房建设、附则等内容。重点有两个调整：
      一、征用集体土地房屋的拆迁，原我市拆迁管理文件（扬府发[2002]122号）是按照“543”政策把安置面积限制在人均40㎡以内，通过调研和征求各方面意见，同时参照省内城市做法，修改为被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积，与法定宅基地建房面积基本相当。
      二、为鼓励被拆迁人选择货币补偿，对选择货币补偿的，增加了货币补偿总额20%的补偿。
      以上是本规定的制定过程和主要内容，谢谢大家！

      【问】：市政府2002年发布的扬府发[2002]122号文件并没有把国有土地与集体土地房屋拆迁管理区分开来，现在为什么出台了两个区分性的管理办法？
      【陈大山】：扬州市区此前施行的房屋拆迁管理办法是扬州市人民政府2002年颁发的扬府发[2002]122号文件，该文件没有对国有土地和集体土地房屋拆迁管理行为进行区分，随着经济社会的日益发展，已经不适应拆迁管理的实际需要。
      2009年11月15日起施行的《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第58号）和《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第59号），对扬州市区国有土地和集体土地房屋拆迁管理规范性文件进行了分别制定，这是国家和省政策法规的需要，也是经济社会发展的需求，更是进一步规范拆迁管理工作的实际需要，具有重大的现实意义。
      两个《暂行办法》是扬州市人民政府2009年制定的房屋拆迁管理方面的重要的规范性文件，分别适用于扬州市城市规划区范围内国有土地房屋拆迁补偿安置管理行为和扬州市区行政区域内集体土地房屋拆迁补偿安置管理行为。两个《暂行办法》是对扬府发[2002]122号文件的继承和完善，更加符合《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》和省人大《江苏省城市房屋拆迁管理条例》立法精神。管理更加规范，补偿安置更加合理，政策透明度更高，更加顺应经济社会发展潮流，进一步维护被拆迁人的合法权益。

      【问】：扬州市城市规划区范围内国有土地房屋拆迁有几种补偿方式？（房管局）
      【魏旦晨】：国有土地房屋拆迁有货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，供被拆迁人自主选择，两种补偿方式均坚持市场评估前提下的等价补偿原则。
      货币补偿金额是根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的合法建筑面积确定。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋产权登记簿中记载的建筑面积确定。对于未进行产权登记或产权登记簿中面积记载不明但能够证明该房屋是合法拥有的，根据房产管理部门确认的实际测量面积确定。选择房屋产权调换的，计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。同时，政策鼓励被拆迁人选择货币补偿，对全部选择货币补偿的，按照被拆迁人的货币补偿金额增加10%的补偿款。

      【问】：扬州市区集体土地住宅房屋拆迁如何进行补偿？
      【魏旦晨】：扬州市区集体土地住宅房屋拆迁实行货币补偿和产权调换两种补偿方式，供被拆迁人自主选择。
      选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积；合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房的，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
      选择货币补偿的，原合法住宅房屋面积在230㎡以内的，货币补偿安置款为安置房价格减去安置房重置价格与被拆迁房屋重置价格结合成新的差价，乘以被拆迁合法房屋的建筑面积。被拆迁人原合法房屋面积超过230㎡的超出部分，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。
鼓励被拆迁人选择货币补偿，对住宅房屋全部选择货币补偿的，按照货币补偿的金额增加20%的补偿款。

      【问】：怎样确保国有土地被拆迁房屋市场评估的公正性？
      【陈大山】：《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》的配套文件《扬州市区城市房屋拆迁评估管理规定》已明确规定，拆迁评估机构应当遵循合法、独立、客观、公正的原则，按照《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》有关规定和程序对被拆迁房屋进行评估，确定被拆迁房屋的评估价格。拆迁人与被拆迁人应当共同选定1家拆迁评估机构；不能共同选定的，由拆迁项目所在区的房屋拆迁管理部门组织抽签确定，市拆迁管理办公室对抽签情况予以监督。区房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内，在拆迁地点公告抽签时间和地点。
      拆迁当事人对评估结果有异议的，还可以重新委托评估。

      【问】：新拆迁管理办法在住房保障方面有何规定？
      【陈大山】：两个《暂行办法》在拆迁住房保障方面的最大的亮点是实行最低住房保障制度。不论是国有土地和集体土地房屋拆迁，均对被拆迁的住房困难户明确规定必须提供建筑面积55平方米的住房保障要求。
      《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》第43条规定，被拆迁人仅有一处住宅，且获得的货币补偿金额低于拆迁最低补偿总价标准的，拆迁人应当按照拆迁最低补偿总价标准对被拆迁人予以补偿。被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍无力解决住房的，由拆迁人提供一套建筑面积不小于55平方米的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，55平方米以内不结算差价。
      《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第21条规定，被拆迁人仅有一处住宅，拆迁面积小于安置房最小户型55㎡，且又无力支付购房款的，经所在地乡（镇）人民政府或街道办事处审核同意后，由拆迁人提供一套建筑面积不小于55㎡的拆迁安置房给予安置，但不得跨户型安置，55㎡以内不结算差价。

      【问】：扬州市区城市房屋拆迁的区位是怎样划分的？
      【魏旦晨】：《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》及其配套文件对市区城市房屋拆迁区位划分进行了新的界定，分区范围比以前扩大了很多，更符合当前实际。其中，扬州市区城市住宅房屋拆迁区位划为一至五类分区，扬州市区城市非住宅非营业用房拆迁区位划为一至六级分区级别，扬州市区城市营业用房拆迁区位商业街区划分为五个分区。
      这里简要介绍扬州市区住宅房屋拆迁的分区范围和区位拆迁评估基准价：
 

      区位拆迁评估基准价是指区位范围内的最低保障单价，如被拆迁房屋的评估单价低于所在区位级别拆迁评估基准价，按照拆迁评估基准价计算。
其他的请查看《扬州市区城市房屋拆迁区位划分体系》文件。
      【问】：申请国有土地和集体土地的房屋拆迁需要办理什么样的手续？
      【魏旦晨】：国有土地和集体土地的房屋拆迁均需要办理相关手续、依照程序进行拆迁。
      对国有土地的房屋拆迁，拆迁单位在取得市房产管理局颁发的《拆迁许可证》后，方可实施拆迁。拆迁人应当在房屋《拆迁许可证》确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁，不得擅自扩大或者缩小拆迁范围；需要改变拆迁范围的，拆迁人应当申请办理变更房屋拆迁许可手续；需要延长拆迁期限的，拆迁人应当办理延期手续。
      对集体土地的房屋拆迁，拆迁单位在取得市拆迁管理办公室颁发的《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》后，方可实施拆迁。未取得《拆迁许可证》、《集体土地房屋拆迁补偿安置方案批准通知书》和不按拆迁范围、拆迁期限拆迁的，均为违法违规行为。

      【问】：拆迁国有土地的公有住宅房屋和公有非住宅房屋如何给予货币补偿？
      【魏旦晨】：拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，房屋承租人未享受房改政策的，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁房屋所有人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿分配比例的，从其约定。
      拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，拆迁人按照下列比例分别支付货币补偿款：（一）承租期在5年以内（指连续承租时间，下同，含5年），90%支付给被拆迁人，10%支付给房屋承租人；（二）承租期超过5年，在10年以内的（含10年），80%支付给被拆迁人，20%支付给房屋承租人；（三）承租期超过10年，在20年以内的（含20年），70%支付给被拆迁人，30%支付给房屋承租人；（四）承租期超过20年的，60%支付给被拆迁人，40%支付给房屋承租人。

      【问】：国有土地和集体土地的房屋拆迁的各类补助费用如何？
      【魏旦晨】：市物价局和市房产管理局对国有土地和集体土地的房屋拆迁的各类补助费用分别出台了相应的配套文件，进行了详尽的界定，在原122号文件的基础上作了较大幅度的提高。具体请查阅市物价局和市房产管理局联合颁发的两个通知：《关于公布扬州市区城市房屋拆迁各类补助费的通知》和《关于公布扬州市区集体土地房屋拆迁各类补助费的通知》。

      【问】：两个新拆迁管理办法实施后，正在实施的拆迁项目是否适用新办法？（法制办）
      【陈大山】：不适用。因为《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》均明文规定：“本办法自2009年11月15日起施行，11月15日前已实施的拆迁项目，按原政策执行。”也就是说，新拆迁管理办法适用于2009年11月15日后新批准、实施的拆迁项目，是日起，原《扬州市市区房屋拆迁管理暂行办法》（扬府发[2002]122号）及补充意见同时废止。